A volatilidade dos preços do m2 dos apartamentos em Manaus

No dia a dia as pessoas buscam muito por saber os preços da coisas. É algo extremamente normal, visto que essas pessoas estão buscando por solucionar uma necessidade, e o preço se estabelece entre o produto ofertado e a necessidade de alguém. Mas há uma faceta que somente o pessoal técnico tem mais interesse e por isso se debruça por mais tempo numa análise: a volatilidade.

A volatilidade é um conceito estudado pelos economistas e facilmente encontrado, por exemplo, no campo de finanças. É comum para muitos ouvir em algum jornal televisivo o apresentador comentando sobre a "volatilidade" da bolsa de valores. Nesse sentido, volátil está diretamente ligado à variação de um estado para o outro, ou de um patamar de preço para um outro novo patamar. Quanto maior a variação, maior é volatilidade - ou mais volátil é o ativo. Quanto maior é o risco, maior será o efeito que afetará essa volatilidade.

Com imóveis é também esperado uma volatilidade sim, mas, teoricamente, baixa. Pelo fato de um imóvel, como por exemplo um apartamento, ser um bem com "baixo" risco, espera-se que apresente baixa volatilidade. Ou seja, espera-se que o preço desse imóvel varie "pouco" com o "sobe e desce" da economia. E aqui se encontra a charada: qual é o melhor momento para vender (ou comprar) um imóvel?

Com o Harpia tendo coletado quatro meses de dados da oferta de apartamentos em Manaus, nos fizemos a seguinte pergunta: - o quanto os preços dos apartamentos em Manaus variaram? E para responder, criamos os dois gráficos a seguir para ajudar na resposta.

O primeiro gráfico apresenta a evolução da variação percentual da mediana do preço do m2 de apartamentos em Manaus. O período analisado é 01/01/21 a 15/04/21. Nele estão destacadas as maiores variações do preço do m2, seja para mais ou para menos. Quando a variação detectada foi negativa, o gráfico apresenta o segmento em vermelho. Quando a variação é positiva, o segmento é azul. E, por fim, o segmento do gráfico é cinza se a variação foi nula ou muito pequena.

Nesse gráfico apenas três tipos de apartamentos apresentaram variações negativas mais fortes no período. Foram eles os tipos: 1, 4 e 7. E, em todos os três casos, os preços voltaram a subir depois da redução. E quatro tipos apresentaram variações positivas mais relevantes. Esses foram: 2, 3, 4 e 7.

Interessante notar que os tipos 4 e 7 apresentaram valores absolutos mais altos tanto na direção de redução quanto no de aumento dos preços. Respectivamente, foram -13,39% e 10,72%, e -16,76% e 16,97%. Desta forma, podemos dizer que esses dois tipos de imóveis são os mais voláteis dentre todos os apartamentos ofertados nesse período.

O próximo gráfico mostra a mesma estratégia de visualização do anterior, contudo, passando a informar a mediana do preço do m2 por cada classe de tamanho de apartamentos. Da mesma forma que o anterior, os tipos 4 e 7 apresentam maiores variações no "sobe e desce" dos preços.

Como estamos tratando de uma comparação entre as classes de tamanho de apartamentos, não poderia deixar de observar que os tipos 5, 6 e 8 são os imóveis que apresentaram baixa volatilidade de seus preços no período analisado.

Por fim, é necessário lembrar que é sempre bom perguntar sobre o preço de um imóvel e realizar comparações para saber se está caro ou barato. Contudo, é sábio perguntar se o momento é certo para comprar ou para vender. 😀